Vào những năm 2009 - 2011, thời kỳ thị trường căn hộ cung không đủ cầu, chung cư mini được nhiều người săn đón vì diện tích nhỏ, giá trị căn hộ chỉ khoảng 1 tỷ đồng/căn. dù Nghị định 71 đã có quy định cấp sổ đỏ cho chung cư mini đủ điều kiện, nhưng hiện nay (19/04/2014) trên địa bàn Hà Nội chưa có khu chung cư mini nào được cấp sổ đỏ
Thực tế, phần lớn dự án chung cư mini hiện nay đều đã bị chủ đầu tư cơ nới, xây thêm như cấp giấy phép xây dựng 6 tầng hoặc 6,5 tầng nhưng đa số đều vượt tầng với lý lẽ của chủ đầu tư “như thế mới có lãi”, các căn hộ từ tầng 7 trở lên sẽ có giá bán rẻ hơn. Và CĐT sẵn sàng chịu phạt . Nhưng người mua phải căn hộ nằm ở các tầng “vượt” thì chẳng bao giờ được cấp sổ đỏ.
Theo VNexpress - Sổ đỏ chung cư mini được cấp nếu chung cư mini bảo đảm các tiêu chí: nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên. Mỗi tầng có từ hai căn hộ và mỗi cănđược thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở, bếp, nhà vệ sinh với diện tích sàn xây dựng tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở). Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo quy chuẩn xây dựng theo quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị.
Trường hợp chung cư mini được xây dựng không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng sai với giấy phép thì không được cấp sổ đỏ. Chủ đầu tư chung cư mini (công ty, cá nhân) sẽ thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ chung cư mini làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ.
>> Căn hộ Saigonland đường D2 quận Bình Thạnh
Tại Hà Nội một khách hàng mua chung cư mini có giá từ 24-27 triệu/m2 đắt ngang ngửa với căn hộ cao cấp trên thị trường hiện nay tại TP.HCM. Nhìn bề ngoài trông giống ngôi nhà cao tầng có nhiều phòng với ngổn ngang dây phơi quần áo giăng khắp hành lang. Dấu hiệu xuống cấp đã thấy rõ, nhưng gần cả chục hộ gia đình sống ở đây chưa nhìn thấy tờ giấy chứng nhận sở hữu nhà.
Theo “chuyên gia” môi giới, người dân mình đã không hề cẩn trọng khi ký vào hợp đồng mua bán nhà. Đa phần giá cả các căn hộ này hiện nay đều không hề rẻ. Một căn hộ chung cư mini trên 40m2 có giá bán 1,25 tỷ đồng. Những người đầu tiên mua thường “ôm” để “lướt” nên hợp đồng có gì rõ là vượt tầng, những tầng vượt không được cấp sổ đỏ cũng kệ. Họ bán lại cho người sau với nội dung hợp đồng kiểu “nếu nhà nước tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ thì sẽ cùng đi để làm”. (!).
Quy định tại hai văn bản pháp lý trên ghi rõ, việc mua bán các căn hộ này không cần phải qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ cần ra công chứng. Thế nhưng, cơ quan công chứng chỉ công chứng vị trí ngôi nhà tại khu chung cư mini được đem ra mua bán (công chứng định vị) mà thôi.
Rõ ràng các chủ đầu tư xây ồ ạt chung cư mini để bán rồi cũng ào ào tìm mọi cách hoàn vốn thật nhanh, ngay từ khi xây móng xong, “phủi tay” với mọi nghĩa vụ đối với bên mua. Thậm chí có những người còn dung “bài” cho người trên 70 tuổi đứng tên chủ sở hữu chung cư mi ni. Và thế là vài ba năm nữa, những người mua căn hộ biết tìm ai để “đi làm sổ đỏ cùng”.
Thế nhưng, sự khó khăn của thị trường bất động sản khiến nhiều dự án bị đình trệ, trong khi nhu cầu đối với căn hộ diện tích nhỏ vẫn rất lớn, khiến căn hộ mini lại được dịp trở lại. Hàng loạt dự án căn hộ chung cư mini được doanh nghiệp triển khai, mở bán trong thời gian qua với mức giá từ 15 - 18 triệu đồng/m2 đã hâm nóng lại thị trường, lấy đi không ít khách hàng của dự án căn hộ.
Chung cư loại nhỏ hay còn gọi là chung cư mini là loại hình nhà ở khá phổ biến ở Hà Nội từ vài năm gần đây. Bởi sau khi Nghị định số 7 ngày 26/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini cũng được nhắc tới. Từ đây làn sóng xây dựng chung cư mini nở rộ tại Hà Nội. Những tòa nhà 5 - 8 tầng mọc lên ngày càng nhiều trong các khu đông dân cư tại các quận của Hà Nội như: Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy...
Tuy nhiên, đây là loại hình nhà ở đã được đầu tư xây dựng, mua bán, sử dụng mà chưa được cấp sổ đỏ. Khi mua bán chung cư mini, các giấy tờ được chủ đầu tư (cá nhân, công ty bất động sản) bàn giao cho khách hàng khi ký hợp đồng mua bán gồm: bản sao công chứng sổ đỏ của mảnh đất, bản sao công chứng giấy phép xây dựng, bản sao bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bản sao hồ sơ thiết kế điện nước, sơ đồ của căn hộ.
Ghi nhận ý kiến của một vài chủ đầu tư chung cư mini tại Hà Nội cho thấy, do chưa được cấp sổ đỏ nên nhiều người thu nhập thấp còn ngần ngại, lo lắng khi mua chung cư mini. Do đó lượng chung cư mini tồn kho của Hà Nội còn khá nhiều.
Hiện chưa có số liệu chính thức về lượng căn hộ chung cư mini đã bán và tồn kho của Hà Nội. Song, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Công ty Tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, cho biết, Hà Nội hiện có khoảng 1.000 căn hộ dạng nhà ở xã hội (có diện tích dưới 70 m2 và mức giá dưới 15 triệu đồng một m2).Cách đây vài năm, tại Hà Nội, phân khúc chung cư mini đã "khuấy đảo" thị trường BĐS. Ưu điểm nổi bật của chung cư mini là giá thành không quá cao, người có thu nhập trung bình có thể mua được.
Bên cạnh đó, vị trí của các chung cư mini khá thuận lợi, bởi nằm trong khu vực nội thành. Nguồn cung không nhiều, vì chung cư mini được xây dựng chủ yếu trên diện tích đất mà người được sở hữu, hoặc những mảnh đất vườn chuyển sang đất ở.
Cách đây vài năm, chung cư mini rất "hút" khách, thị trường ra căn nào, hết căn đó, với giá giao dịch từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, hơn một năm trở lại đây, thị trường BĐS trầm lắng, giá giảm mạnh ở tất cả các phân khúc.
Ngoài ra, chung cư mini còn vướng những khó khăn khi làm sổ đỏ, càng khiến khách hàng thiếu "mặn mà" như trước.Quản chặt việc cấp sổ đỏCách đây 2 năm, thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 71/NĐ-CP nêu rõ: Chung cư mini được cấp sổ đỏ (đối với từng căn hộ riêng biệt trong tòa nhà). Tuy nhiên, đến nay, trên địa bàn Hà Nội vẫn có chưa có trường hợp sở hữu căn hộ chung cư mini nào được cấp sổ đỏ. Mới đây, Sở TN&MT Hà Nội đã đề xuất UBND TP cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ chung cư mini đủ điều kiện.
Tuy nhiên, triển khai thực hiện việc này không đơn giản, bởi ách tắc không chỉ nằm ở phía chính quyền.Trao đổi với phóng viên Báo Kinh tế & Đô thị, ông Đinh Tiến Sỹ, Trưởng phòng TN&MT quận Thanh Xuân cho biết, trong thời gian qua, một số người dân đến quận xin làm hồ sơ cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư mini.
Đến thời điểm này, quận Thanh Xuân vẫn chưa cấp sổ đỏ cho bất kỳ căn hộ nào, bởi hầu hết các khu nhà này không có phê duyệt mặt bằng, không có giấy phép xây dựng chung cư mini… Tuy nhiên, có những trường hợp, quận cấp sổ đỏ cho cả tòa nhà chung cư, nhưng không cấp sổ đỏ riêng lẻ cho từng căn hộ.
Thị trường sẽ được khơi thông
Theo một số nhà đầu tư, tuy các quận, huyện, thị xã chưa cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư mini, nhưng với việc Sở TN&MT đề xuất cấp, thì đây có thể coi là cơ hội để "kích" phân khúc này sôi động trở lại như cách đây vài năm.
Tuy nhiên, các nhà quản lý cho biết, để được cấp sổ đỏ, các chủ đầu tư dự án phải thực hiện đúng quy trình, thủ tục trong việc xây dựng chung cư mini.Theo đánh giá của GS.TSKH Đặng Hùng Võ, chung cư mini có nhiều ưu điểm hơn nhược điểm.
Phát triển chung cư mini là cách để giải quyết bài toán nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp. Từ nay đến năm 2020, mốc mà nước ta sẽ trở thành nước công nghiệp, chung cư mini hoàn toàn có chỗ đứng vững chắc. Khi thu nhập của người dân cao hơn, chúng ta có thể thu xếp lại quỹ nhà phù hợp với mặt bằng của đô thị đòi hỏi lúc đó.
Trong thời gian UBND TP Hà Nội chưa ban hành quy định về cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư mini, UBND các quận, huyện căn cứ các quy định pháp luật hiện hành để tổ chức thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các gia đình, cá nhân mua căn hộ chung cư mini theo thẩm quyền.
Khi thực hiện việc cấp sổ đỏ, cơ quan cấp sổ đỏ cần kiểm tra các các giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini để bán; các yêu cầu, điều kiện về khảo sát, thiết kế và xây dựng nhà chung cư mini; về chất lượng nhà và các điều kiện khác về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư mini.
Ông Nguyễn Hữu Nghĩa - Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội
